、その他の変更があったとき, 従たる事務所の新設、移転、廃止、その他の変更があったとき. 宅地建物取引業法(たくちたてものとりひきぎょうほう、昭和27年法律第176号)は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする、日本の法律。通称宅建業法。所管官庁は国土交通省。, 昭和27年、第13回通常国会に瀬戸山三男、田中角栄、外10名により提出、成立した議員立法である。, 1945年(昭和20年)8月15日の玉音放送により日本の降伏が国民に公表された日以降の日本は、空爆による住宅被災・戦地からの帰国者による人口増などにより、未曾有の住宅難の時代を迎えた。しかし当時は不動産取引を規制する法律や条例が特になく、取引の仲介を行うのに無資本でも報酬を得られることから、専門的な知識や経験のほとんど無い者が取引に従事し、手付金詐欺・二重売買などを行う悪質な業者が横行した。その結果、その被害を被った日本人が続出した。その被害者を今後出さないよう規制しなおかつ不動産業が健全な発展を図れるよう、昭和27年6月に宅地建物取引業法(以下「宅建業法」という。)が制定された。衣・食と並んで「住宅」は人間生活に欠くことのできない生活基盤である。にも関わらず住宅を入手する宅地・建物の取引については、一般消費者がその知識や経験の乏しいのが通常であり、それを狙った悪質な業者も存在するため、一般消費者が大切な財産(不動産)を失い、あるいは多大な金額損害を被る事例があとを絶たないのも事実である。, 以上の三点を目的とし、最終的には宅地・建物を購入しようとする者等が被る恐れのある損害を防止し、その利益を保護するとともに、宅地・建物が円滑に流通することを目的としている(宅建業法第1条より)。, 宅地建物取引業者の免許制度などの規制による、業務の適正な運営と宅地や建物の取引の公正の確保、宅地建物取引業の健全な発達の促進、購入者等の利益の保護と宅地や建物の流通の円滑化を目的としている(1条)。, 宅建業を営むにあたり、以下の各号のいずれかに該当する者は、免許を取ることができない(5条)。, 免許権者は、その免許を受けた宅建業者が以下のいずれかに該当する場合には、免許を取り消さなければならない(66条)。, 媒介とは、宅建業者が依頼を受けて、契約の両当事者の間に入り、両当事者間の制約成立に助力することをいう(34条の2)。一方の依頼者の代わりに自ら契約を結ぶ代理(34条の3)とは異なる。もっとも、代理においても本法では媒介の規定を多く準用している。, 宅建業者は、売買又は交換の媒介契約[6]を締結したら遅滞なく以下の事項を記載した書面(通称、34条の2書面)を作成し、記名押印[7]して依頼者に交付しなければならない。, 物件情報を指定流通機構に登録しようとするときは、以下の事項を登録しなければならない。また、登録した宅建業者は、指定流通機構から交付される登録を証する書面(登録済証)を遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない。, 宅建業者は商法543条に規定する他人間の商行為の媒介を業とする者でないから、商事仲立人ではなく民事仲立人であるが、商法502条11号で規定する仲立に関する行為を営業とするものであるから、商法4条1項により商人である。しかし売主から委託を受けず、かつ売主のためにする意思を有しないで売買を媒介した場合には、売主に対し商法512条により媒介につき報酬請求権を取得できるものではなく、また商法550条の適用の余地もない(最判昭44.6.26)。, 民法では公序良俗(民法90条)に違反しない限り契約内容や方法は自由と定められている。しかし、宅地建物取引業法では、宅建業者の関わる宅地建物取引では法定の事項を記入した契約書(業界用語で37条書面という)を作成しなければならない(37条)。, 宅建業者は、契約を締結したときは遅滞なく、契約の両当事者(宅建業者が自ら当事者として契約したときは、その相手方)に、宅地建物取引士の記名押印のある契約書を交付しなければならない[10]。たとえ、相手方が取引に精通している宅建業者であったとしても、これらの手続きを省略することはできない。なお、宅地建物取引士は「専任の」宅地建物取引士である必要はなく、また、事前に35条書面に記名押印した宅地建物取引士と、37条書面に記名押印する宅地建物取引士は、同じでなくてもよい。, 取り決めの有無にかかわらず、宅建業者は以下の事項を37条書面に記載しなければならない。, 特に取り決めた場合、宅建業者は以下の事項を37条書面に記載しなければならない(貸借の場合は1~4のみ)。, 売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者でない者(業者間取引での除外規定は78条2項)の場合、買主の保護を図るために、売主たる宅地建物取引業者に対し、民法等の原則よりも厳しい制限を課している。仮に買主に不利な特約を結んで制限を排除しようとしても、その特約は無効となる。以下の8項目を総称して「8種制限」ともいう。, 「自己の所有に属しない」とは、具体的には「他人物」(民法560条)と「未完成物件」である。原則として宅建業者は自ら売主としてこれらの売買契約を締結してはならない。以下の場合は例外として契約を締結できる。, 買主は、売主たる宅建業者に対し申し込みの撤回(クーリングオフ)ができる旨及びその方法を書面で告げられた日から8日以内なら、何らの理由を必要とせずに一方的に申し込みの撤回または契約の解約をできる。買主がクーリングオフを行使するにはその旨を書面で宅建業者に通知しなければならない。クーリングオフの効力は書面を発したときに生じる。クーリングオフがなされると、宅建業者は受領した手付金等の金銭を速やかに返還しなければならす、また撤回、解約に伴う損害賠償・違約金の支払いを請求することはできない。なお、以下の場合には、クーリングオフは行使できない。, 契約解除に伴う損害賠償額の予定(民法420条)や違約金(名目は問わない)を定めるときは、合計して代金額の20%を超えてはならない。超える特約は、20%を超える部分について無効となる。, 宅建業者が買主から受け取る手付金は、代金額の20%を超えてはいけない。超えた部分は無効となる。また、手付金は常に「解約手付」となる。, 瑕疵担保責任について、民法の原則(買主が瑕疵の存在を知ったときから1年間責任を負う。民法570条)よりも買主に不利となる特約は無効となる。ただし例外として、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から2年以上とする特約は認められる。実際にも「引渡しの日から2年間」とする特約が多い。なお、新築住宅の売買契約については、住宅の品質確保の促進等に関する法律が優先される。, 物件の引渡し前に買主が宅建業者に支払う金銭(手付金、内金、中間金等、名目は問わない)について、宅建業者は保全措置を講じた後でなければ、受領してはいけない。後述の例外にあたらないのに保全措置を講じない場合は、買主は支払義務を負わない。保全措置とは「銀行等による保証」「保険事業者による保証保険」「指定保管機関による保管」のいずれかである。ただし未完成物件の場合は「指定保管機関による保管」は利用できない。保全は受領した金銭の全額について保全をしなければならず、一部のみの保全は認められない。なお以下の場合には保全措置は不要である。, 宅建業者は自ら売主となる割賦販売契約について、買主から賦払金の支払いがない場合でも、30日以上の相当期間を定めて買主に支払いを催告し、期間内の支払いがない場合でなければ、賦払金の不払いを理由とした契約の解除や残金全額の支払い請求はできない。, 所有権留保や譲渡担保による売買契約は、原則として禁止される。以下の場合には所有権留保が認められる。, この記事は特に記述がない限り、日本国内の法令について解説しています。また最新の法令改正を反映していない場合があります。, 宅建業者が売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは必ずその根拠を示さなければならない。, 宅建業者は、37条書面の交付義務があるが、説明義務までは課されていない。また実際の交付は宅地建物取引士でなくても行える。, https://ja.wikipedia.org/w/index.php?title=宅地建物取引業法&oldid=78394570, 免許番号は「国土交通大臣(2)第1234号」「東京都知事(1)第78901号」「北海道知事 石狩(1)第1234号」(「石狩」は, 宅建業者が、事務所の新設・廃止・移転により現在の免許が不適当となる場合は、新たに免許を取得する免許換えを申請しなければならない(, 何人も、宅地建物取引業免許を受けないで、宅地建物取引業を営んではならず、また宅建業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもって広告をしてはならない(, 免許権者は、免許の交付にあたって、その免許に条件を付し、及び条件を変更することができる(3条の2)。宅建業者がこの条件に違反したときは、免許権者はその免許を取り消すことができる(, 免許取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から処分をするかどうかを決定するまでの間に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出のあった法人(相当の理由がある法人を除く)の役員だった者で、当該消滅または届出の日から5年経っていない者(役員は免許取消処分の聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に役員だった者に限る), 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(以下「暴力団員等」という), 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの, 免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、または引き続き1年以上事業を休止したとき(正当な理由の有無を問わない), 国や地方公共団体の行う宅地建物取引には本法の適用はないので、宅建業免許も不要である(, 免許が必要な宅地建物取引とは、「自ら売買・交換」、「売買・交換・貸借の代理」、「売買・交換・貸借の媒介」である(, 死亡、会社の合併の場合の一般承継人、破産、解散、廃業の場合の当事者は、その業者が締結した取引をすべて終わらせる目的の範囲内では、免許がなくても宅建業者とみなされる(, 当該専任媒介契約が宅地または建物の交換の契約に係るものである場合にあっては、当該宅地または建物の評価額, 「未完成物件」の場合、宅建業者が手付金等の保全措置を講じた場合(保全措置が不要の場合は未完成物件でも契約できる), 申込または契約締結の場所が、宅建業者の事務所の場合(代理・媒介した宅建業者の事務所を含む), 申込または契約締結の場所が、宅建業者の、事務所以外の場所で土地に定着していて、専任の宅地建物取引士の設置義務のある、継続的に業務可能な場所の場合, 手付金等の額が1000万円以下かつ、未完成物件の場合は代金の5%以下、完成物件の場合は代金の10%以下の場合. 株式会社などの法人が免許を申請した場合、法人そのものは免許欠格要件に該当していなくても、その役員(取締役など)または政令で定める使用人(支店長など)に免許欠格者がいた場合、免許を受けることができません。 新型コロナウイルス感染拡大防止を図る観点から、 11月(4日、10日、18日、24日)に実施する法定講習については、以下のいずれかの取り扱いとする予定ですので、お知らせいたします。 来所( 日本教育会館 )による新宅建士証の受領 2020年・令和2年度宅建士試験の解答速報と最新の予想合格ラインを発表。解答速報は公開の時間ごと、予想合格ラインの一覧からはユーキャンやlec・tac・日建学院・大原が集計後に発表する平均点で2020年の宅建士試験の難易度が確認できます。 Q.宅建業免許の更新手続は、いつ行う? A.免許期間最終日の90日前から30日前までの間です。 宅建免許の更新手続きは、免許が切れる前に行う必要がありますが、遅くとも免許期間最終日の30日前までに更新の申請手続を済ませる必要があります。

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